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La legalidad de estas modificaciones siempre exige del estudio del caso concreto.
Como regla general debe considerarse que cualquier alteración de elementos comunes de cierta relevancia debe autorizarse de forma unánime por la Junta o estar permitida en los Estatutos. Para la validez de la autorización estatutaria debe establecerse con claridad la naturaleza de la alteración, sus características y sus consecuencias entre los inmuebles afectados y la Comunidad, especialmente, la variación de cuotas de participación que pueda suponer (artº 5 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal). Debe siempre considerarse que las cláusulas estatutarias no pueden contravenir la Ley.

Uno de los ejemplos más claros de este tipo de “apropiaciones” son la colocación de cerramientos, vallas o puertas que convierten una zona común en un espacio privativo o mejoran las condiciones de acceso de los elementos privativos en perjuicio de los comunes. 

Sin duda, una de las actuaciones de dudosa legalidad que más se efectúan en Comunidades es el cerramiento de áticos. Estos cerramientos exigen de licencia urbanística y, en su caso,  de obras,  así como de autorización por parte de la Comunidad de Propietarios. Las Ordenanzas muncipales o normas urbanísticas no suelen permitir estos cubrimientos por razones de índole estético, técnico o por exceder la edificabilidad máxima permitida en la parcela sobre la que se asienta la edificación.




Además, en la práctica totalidad de los casos, el cubrimiento supone una alteración clara de la fachada y, por tanto, requiere de la autorización unánime de la Junta General.

Para calificar la obra de ilegal debe analizarse el caso concreto pero, por nuestra experiencia, en la gran mayoría de supuestos sólo son legalizables los cerramientos consentidos durante mucho tiempo por los vecinos y cuyo infracción administrativa pueda defenderse como prescrita.  

  

Aunque las obras de cerramiento de una plaza de garaje se realizacen sobre un elemento privativo como es el perímetro interior de dicha plaza, si las mismas no han sido debidamente autorizadas por la Comunidad de Propietarios van a afectar a elementos comunes y por lo tanto estarían prohibidas por el régimen de propiedad horizontal.

La alteración en la configuración del inmuble no se produce exclusivamente por perforar o introducir tubos o instalaciones no autorizadas en zonas de estructura, pilares, muros o paredes comunitarias, sino también cuando se produce una evidente alteración en el espacio general que originariamente, y como suele ser el caso de los garajes comunitarios, estaba concebido como un espacio abierto y delimitado únicamente por señales en el suelo.

El visado no garantiza la legalidad del Proyecto, se limita a dar la conformidad a aspectos meramente técnicos y arquitectónicos (que los trabajos estén desarrollados con la extensión, claridad y precisión  suficiente) sin que, en ningún caso, esa conformidad suponga un juicio de bondad o acierto en la concepción o redacción del Proyecto.  En este sentido se puede ver la STS de 4 de mayo de 1974.   

En similar sentido, la STS de 8 de noviembre de 2002 considera que el art. 1591 del Código Civil hace responsables sólo a personas directamente implicadas en la actividad constructiva (arquitecto, aparejador, promotor, etc...) siempre involucrados en la obra y con facultades de control, en mayor o menor grado, de su realización, circunstancias que en modo alguno concurren en el Colegio profesional, que se limita a visar los proyectos sobre la base de lo consignado en los mismos.

Las citadas sentencias pueden consultarse en poderjudicial

Entendemos que no.  El hecho de que el promotor no  haya denunciado defectos de acabado en la recepción no libera de responsabilidad al constructor.
 
Debemos de tener en cuenta que el fenómeno anterior es muy habitual en promociones inmobiliarias donde el promotor también reúne la cualidad de constructor; en estos casos, el acta de recepción es muy sucinta o incluso inexistente (recepción tácita). 

Apoya lo anterior e incluso afirma que la inexistencia de reservas en la recepción no hace prueba de su ausencia,  la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 14 de enero de 2010. Dicha sentencia manifiesta que pueden existir vicios o defectos en la obra no observados o con carácter oculto omitidos en la recepción.

La Ley de Ordenación de la Edificación no establece criterios para saber qué tipo de defectos pueden justificar una reserva en el acta de la recepción por parte del promotor.

El hecho de que la recepción sea posterior a la emisión del certificado final de obra y que éste suponga que la edificación se halla dispuesta para su adecuada utilización, nos hace pensar que sólo los defectos de acabado deberían ser objeto de reserva.

Existen pronunciamientos jurisprudenciales en ambos sentidos.
Así los que entienden factible dicha suspensión por ser un derecho del comprador, y ello por la propia motivación esencial de la Ley 57/68, que es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero para la compra de una vivienda que está en fase de planificación o de construcción, como por el principio de equilibrio de los derechos y obligaciones de los contratantes que en el supuesto de compraventa de vivienda conlleva la primacía de la protección del comprador como consumidor. Entre otras Audiencia Provincial de Málaga de 28 de enero de 2008 y la Audiencia Provincial de Guipúzcoa 9 de febrero de 2006.

No obstante, existen algún pronunciamiento en contra de la suspensión de la obligación de pagos anticipados, así Audiencia Provincial de Pontevedra  de 23 de marzo de 2006  por entenderla como una obligación no principal y por lo tanto accesoria. Lo anterior sin perjuicio de que es altamente probable que resulte procedente sin embargo la imposición de sanciones administrativas al promotor por la omisión del otorgamiento dicho aval o seguro, según prevea la normativa correspondiente.

Sí. El plazo de garantía debe computarse desde que las deficiencias se hayan subsanado y así se haya hecho constar en el acta aparte de la recepción firmado por el promotor y el constructor. Así se desprende de una lectura conjunta  de los artículos 6.2.d) y 17.1 in fine de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Este ha sido también el criterio utilizado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 27 de mayo de 2007.

La inexistencia del acta aparte de la recepción (muy habitual) no modifica este criterio, lo único que supondrá es una dificultad a la hora de probar cuándo se produjo la subsanación.   

En determinadas ocasiones, el promotor podría solicitar, en un procedimiento judicial contra el comprador y como medida cautelar,  que éste se abstenga  de demandar judicialmente a la entidad avalista.  Es decir que no ejecute el aval o seguro al amparo del artículo 727.7ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es el supuesto que recoje el Auto de la A.P. de Almería de 3 de febrero de 2005.

INMOABOGADOS considera que este tipo de medidas cautelares por lo general suelen ser difíciles de obtener pero jurídicamente son viables.

Tampoco puede pretenderse paralizar la ejecución de la garantía  por el hecho de que ya exista un pleito donde se debata el retraso en la entrega de la vivienda o la resolución del contrato. Se estaría alegando una supuesta prejudicalidad civil como motivo de oposición a la ejecución. La prejudicialidad civil  no está expresamente recogida como causa de oposición a la ejecución de este tipo de garantías ni en el artículo 557  ni en los siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En sentido similar,  se pueden consultar los Autos de 6 de septiembre de 2006 de la A.P. de Lleida, 9 de abril de 2008 de la A.P. de Las Palmas y 29 de enero de 2008 de Ciudad Real.  

Actualmente son varias las Comunidades Autónomas que han suprimido la cédula (Andalucía, Castilla La Mancha, Galicia, Castilla y Léon y País Vasco) o la reservan para segundas o posteriores entregas (Madrid y Aragón); en estos casos, la licencia de primera ocupación sustituye a la cédula y sería el documento que permitiría la cancelación de la garantía (aval o seguro).

Debe tenerse en cuenta que las normas de planeamiento urbanístico de desarrollo (Planes Parciales, Ordenanzas Municipales, etc … ) suelen enumerar los requisitos para la habitabilidad de las viviendas y, en teoría, sin su cumplimiento, no deberían  otorgarse licencias de primera ocupación.